Kapitalanlage Düsseldorf Grafental: KfW-40 QNG-Plus & Doppel-AfA

IMMOBILIEN ZUR KAPITALANLAGE IN DÜSSELDORF

Ab 374.900 €
Inkl. Rundum‒sorglos‒Vermietungsservice
Degressive AfA und Sonder‑AfA (§ 7b EStG)
Zinsgünstiger KfW‒40‒Kredit (z.Z. 2,15 % für 25 Jahre)
Projektentwickler mit über 30‒jähriger Erfahrung

Beispielrechnung in Ihr Postfach. Unverbindlich, in unter 60 Sekunden.

Das Projekt

Ab 374.900 € Doppel‒AfA > 12 % Eigenkapitalrendite

52 Einheiten

2–3 Zimmer Pkw‒Stellplätze

Bauträger
Instone >30 Jahre Erfahrung

Photovoltaik Wärmepumpe E‒Mobility

*Eigenkapitalrendite bezieht sich auf die Beispielrechnung der WE H.04 bei 20 % Eigenkapital und 100.000 € zu versteuerndem Einkommen. Beispielrechnung mit vereinfachten Annahmen; tatsächliche Werte hängen von Kaufpreis, Einkommen, Finanzierung und Steuerstatus ab.

Beispielwohnungen

Entdecken Sie zwei Beispiele aus dem Portfolio der verfügbaren Einheiten.

Wohnung 04

Geschoss: 1. OG Größe: 2 Zimmer auf 50,23 m² Kaufpreis: 399.900 €

Wohnung 09

Geschoss: 2. OG Größe: 3 Zimmer auf 84,26 m² Kaufpreis: 668.900 €

STEUERVORTEILE FÜR KAPITALANLEGER

STEUERVORTEILE INVESTOREN:

Degressive AfA von 5 % jährlich – statt 3% linear Plus Sonder-AfA von 5 % p. a. für 4 Jahre (§ 7b EStG) Absetzbar: Darlehenszinsen sowie Anwalts- und Notarkosten

ALS VERMIETER ABSETZBAR:

Nebenkosten wie Müllabfuhr, Heizung und Schneebeseitigung Hausverwaltungskosten, Beschäftigung eines Hausmeisters Arbeitsleistungen bei Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen

VERKAUF NACH 10 JAHREN:

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Mietwohnung ist nach 10+ Jahren Haltung steuerfrei (§ 23 EStG). Zu erwartende Wertsteigerungen der Immobilie können die Gesamtrendite weiter erhöhen.

KAUM LEERSTAND AN TOP-STANDORT

Düsseldorf wächst, allein 2025 zogen über 41.000 Menschen in die Stadt, der positive Wanderungssaldo hält seit Jahren an. Bis 2050 erwartet das Statistische Landesamt NRW ein Bevölkerungsplus von 4,2 % – einer der höchsten Werte aller NRW-Großstädte. Gleichzeitig wird kaum gebaut: Neubauwohnungen in Quartierslage erzielen heute 21 €/m² und mehr. MOSAiK ist der letzte Baustein der Quartiersentwicklung Grafental – Kita, Gymnasium, Nahversorgung und ÖPNV sind bereits da. Instone baut ein funktionierendes Quartier für über 2.500 Bewohner. Anleger investieren in bestehende Nachfrage.

NACHHALTIG & KLUG INVESTIEREN

Mit MOSAiK sichern sich Investoren Zugang zu allen Fördermaßnahmen und schützen ihr Investment vor den typischen Kosten energetischer Sanierung im Bestand.

KfW Effizienzhaus 40

QNG‒Plus Siegel

Photovoltaik‒

anlage

E‒Mobility‒
Stellplätze

WACHSENDE LAGE

Flingern-Nord wird bis 2028 voraussichtlich um 4,3 % wachsen – eines der dynamischsten Stadtviertel Düsseldorfs
Leerstand Neubauwohnungen unter 0,5 %
Über 25 Grünflächen und Parks innerhalb von 1 km Radius
Sehr gute Luftqualität – Feinstaubbelastung 15 µg/m³
18 km Fahrradwege: Fahrradstraße „Flingern Mobil“

Investitionsstandort Düsseldorf

Aufgrund starken Zuzugs, steigenden Miet‒ und Quadratmeterpreisen gilt Düsseldorf – insbesondere Flingern‒Nord – als attraktiver Investitionsstandort mit exzellenter Zukunftsperspektive.

Die häufigsten Fragen zum Projekt

Die wichtigsten Informationen in aller Kürze für Sie zusammengefasst.

Warum eignet sich MOSAiK als Kapitalanlage?

Überzeugender Standort: Düsseldorf-Flingern Nord zählt zu den gefragtesten Wohnlagen der Landeshauptstadt. Die Leerstandsquote für Neubauwohnungen liegt bei nur 0,5 % – das bedeutet praktisch Vollvermietung. Neubaumieten erreichen hier 21 €/m² und mehr. Attraktive Rendite: Dank der Kombination aus Mieteinnahmen, umfangreichen Steuervorteilen (Doppel-AfA) und zinsgünstiger KfW-Förderung sind Eigenkapitalrenditen von bis zu 12,1 % p. a. in den ersten zehn Jahren realistisch (auf Basis einer Beispielrechnung bei 20 % Eigenkapitaleinsatz und 100.000 € zu versteuerndem Einkommen). Nachhaltiger Neubau: Als KfW-Effizienzhaus 40 mit QNG-Plus-Zertifizierung erfüllt MOSAiK höchste energetische Standards. Das sichert niedrige Nebenkosten, langfristigen Werterhalt und Zugang zu vergünstigten KfW-Förderkrediten. Steuerfreier Exit: Nach einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei (§ 23 EStG). Eventuelle Wertsteigerungen kommen in voller Höhe dem Anleger zugute. Etabliertes Quartier: Grafental ist der jüngste Stadtteil Düsseldorfs mit gewachsener Infrastruktur – Kita, Gymnasium, Nahversorgung, ÖPNV. MOSAiK setzt den letzten Baustein in dieser erfolgreichen Quartiersentwicklung. Hinweis: Alle Renditeangaben basieren auf der unverbindlichen Beispielrechnung der Instone Real Estate Development GmbH. Tatsächlich erzielbare Renditen hängen von den individuellen Einkommensverhältnissen ab. Bitte ziehen Sie für Ihre persönliche Situation einen Steuerberater hinzu.

Was bedeutet „KfW-40 / QNG-Plus / NaWoh“ für mich als Anleger?

KfW-Effizienzhaus 40: Die Wohnungen im MOSAiK verbrauchen nur 40 % der Energie eines Referenzgebäudes. Dieser hohe Standard ermöglicht den Zugang zum KfW-Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (298) mit einem Förderkredit von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit zu einem vergünstigten Zinssatz von derzeit 2,15 % (25 Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung, 1 Jahr tilgungsfreie Anlaufzeit). QNG-Plus: Das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ in der Stufe Plus bestätigt, dass MOSAiK umfassende Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllt – von der Ökobilanz über schadstoffarme Baustoffe bis zur Barrierefreiheit. Für Anleger bedeutet das: höhere Fördersummen, langfristiger Werterhalt und ein zukunftssicheres Investment. Vorteile auf einen Blick: Niedrigere Finanzierungskosten durch den KfW-Zinsvorteil, geringe Betriebskosten für Ihre Mieter (und damit bessere Vermietbarkeit), Zugang zur Sonder-AfA nach § 7b EStG und ein nachweisbar nachhaltiges Gebäude, das auch künftigen regulatorischen Anforderungen standhält.

Wie ist das Thema AfA / „Doppel-AfA“ einzuordnen?

Bei einer vermieteten Wohnung im MOSAiK können Sie als Kapitalanleger von zwei Abschreibungen gleichzeitig profitieren – der sogenannten „Doppel-AfA“: Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): 5 % des Gebäudewertes pro Jahr, berechnet auf den jeweiligen Restbuchwert. Der Abschreibungsbetrag beginnt hoch und sinkt jährlich. Ab dem 15. Jahr wechselt die Berechnung automatisch auf die lineare Methode, sobald diese günstiger ist. Sonder-AfA (§ 7b EStG): Zusätzlich 5 % pro Jahr für vier Jahre. Voraussetzung ist u. a. die Einhaltung bestimmter Baukostenobergrenzen und die QNG-Zertifizierung – beides erfüllt MOSAiK. In Kombination: In den ersten vier Jahren können Sie so insgesamt bis zu rund 10 % des Gebäudewertes jährlich steuerlich abschreiben. Bezogen auf eine Beispielwohnung (ca. 50 m², Kaufpreis ca. 397.000 €) beträgt die Gesamtabschreibung in den ersten fünf Jahren durchschnittlich ca. 26.373 € pro Jahr. Die daraus resultierende Steuerersparnis liegt bei rund 9.748 € jährlich (bei 100.000 € zu versteuerndem Einkommen). Über die ersten zehn Jahre summiert sich die Abschreibung auf insgesamt rund 190.240 € – das entspricht etwa 48 % des Kaufpreises. Diese hohe steuerliche Entlastung ist einer der zentralen Renditetreiber des Investments. Hinweis: Die Abschreibungsmöglichkeiten gelten für vermietete Wohnungen. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrem individuellen Steuersatz ab. Wir empfehlen, die persönliche Situation mit einem Steuerberater zu besprechen.

So geht es nach Ihrer Anfrage weiter.

Persönliche Kontaktaufnahme: Nach Eingang Ihrer Anfrage meldet sich ein Berater bei Ihnen – in der Regel innerhalb von 24 Stunden. Bedarfsanalyse & Wohnungsauswahl: Gemeinsam ermitteln wir Ihre Ziele – ob Steueroptimierung, Vermögensaufbau oder Altersvorsorge – und schlagen passende Wohneinheiten vor. Individuelle Beispielrechnung: Sie erhalten eine auf Ihre Einkommenssituation zugeschnittene Immobilienberechnung mit Darstellung von Mieteinnahmen, Steuerersparnis, Finanzierung und Renditeerwartung. Besichtigung vor Ort: Im Beratungscontainer an der Walter-Eucken-Straße / Ecke Hohenzollernallee können Sie sich ein Bild vom Quartier machen. Reservierung & Kaufvertrag: Wenn alles passt, reservieren wir Ihre Wunschwohnung und begleiten Sie bis zur notariellen Beurkundung. Rundum-Service: Auf Wunsch unterstützen wir Sie bei der Finanzierungsvermittlung.

Wer ist der Bauträger?

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Gern senden wir Ihnen die Unterlagen zum Projekt in Düsseldorf unverbindlich per E‒Mail zu. Wenn Sie wünschen, klären wir im nächsten Schritt, welche Einheit zu Ihrer Strategie, Ihrem Budget und Ihrem Einstieg passt.

Andreas Mauska

Immobilienberater